3月12日，国务院发布了《关于授权和委托用地审批权的决定》（国发〔2020〕4号），对土地管理制度进行了再次改革，赋予省级人民政府更大用地自主权。主要体现在两个方面：1.将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；2.试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。 首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。
这标志地方政府终于拥有了与工作目标相匹配的用地权力，将推动新一轮城镇化的开启。特别是对首批试点省份，都面临人口增长压力用地矛盾突出的问题，这是一项重大利好政策。
为何用地政策的修订会影响到城镇化的进程？这就要从我国的用地政策说起。用地政策是城镇化、基建项目中永远绕不开的部分，也是地方建设的政策基石，向来是牵一发而动全身。
为了保障14亿人的吃饭问题，保障粮食安全，我国制定了18亿亩“耕地红线”政策，在全国范围内坚守耕地的数量、保护耕地的质量。在“三农”领域政策中，中央多次提到要“严守18亿亩耕地红线，全面落实永久基本农田特殊保护制度”，表示这一政策的不可动摇。
由于我国是以农业发展为根基，因此全国各地都拥有很大区域的耕地；大城市周边也有很多土地被划为了永久基本农田。但是，在地方发展的过程中，不可避免的遇到了城市扩张和永久基本农田保护的矛盾。
这一问题在沿海发达地区显得尤为突出，为了解决城市用地的需求，沿海城市纷纷开始填海造地，向海洋要发展空间。但是，随着我国环保制度的健全，海洋保护法规出台，填海造陆开始被严格限制后，“用地难”问题再次显现，并且在人口净流入地区变的更为严重，极大的妨碍了区域的正常发展。
此后，我国开始进行用地政策的一系列改革；“耕地红线”虽不能突破，但可以用更灵活的方式进行调整。此后，开始允许省内土地进行“占补平衡”，即将建设用地指标进行共享，在以省为单位保障耕地、建设用地总量不变的前提下，让发达地区的建成区进行扩张，不适宜建设的地区通过替代大城市保有耕地、并获得相应的补偿，实现区域内的协同发展。
新一轮的用地政策，就是在既有用地平衡政策上进行再次升级。如今，开始允许地方政府在“耕地红线”的基础上扩大城市建成区的范围，将农用地转为建设用地；并且允许用地矛盾特别突出的北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆地区将永久基本农田转为建设用地，缓解这些地区用地难的状况，使城市布局能够更合理、更贴合实际需求来发展。
因此，用地审批权的下放，是解决了地方政府“用地难”的瓶颈，使得有活力的发展区域可以尽快的开启新一轮的城镇化发展，并通过高质量的城镇化来促进有效内需的释放。同时，也使不适宜发展的生态屏障地区、农业牧业地区，能够通过替代大城市来保有耕地面积、并获得相应的补偿，实现不同区域的协同发展。
新一轮的城镇化会带动大城市的房价进一步上涨吗？实际上并不会，因为如今的城镇化发展重心已不在大城市内部，而向城市群中的各个节点迁移。造成这一现象的主因，是我国的城市发展理念出现了重大的变化——不再单纯依赖大城市发展，而以区域整体发展的新型城镇化为核心。中心城市获得更多的新增建设用地，发展空间加大了，吸引人口的能力增强了。“土地新政”会强化“中心城市+都市圈+城市群”的“新型城镇化”模式。
在经历了二十年的高速城镇化后，我国整体的城镇化率已达到了60%，开始从粗放式的高速发展转向有质量的精细化发展；发展的重点从单一的“点”，转向区域性的“面”。自2018年开始，国家发改委陆续发布了长江中游城市群、关中平原城市群、成渝城市群等九个城市群规划，开始强调区域整体发展。
城市群的发展理念是一种与过去完全不同的发展理念。得益于交通体系、信息技术的不断发展，经济发展受到的制约已大幅度缩小，高速、高铁、轨道交通将若干个小城镇、卫星城与经济发展核心串联起来，使得城市群能够实现区域整体发展、协同发展，在提高经济发展、要素流动的前提下，还能够提高居民生活质量，解决长期困扰着我们的“大城市病”。
因此，在用地政策松动后，发展重点将迅速向城市群发展的各个节点倾斜，使小城镇地区打破长期以来的用地限制，极快的进行发展。也正是在这样的发展理念下，近期我国将城际高速铁路、城际轨道交通纳入了“新基建”的范畴，通过新基建拉动新型城镇化，带动新一轮的经济发展。
“城市群”的理念是美好的，但现在许多人依然愿意留在压力极大的大城市工作、生活。这既有就业机会的限制，更为现实的是，不同地区的公共服务水平存在着巨大的差距。因此，在新型城镇化的时代，不仅区域内经济将实现高速发展，区域内的城镇化水平与公共服务水平也将共同驶入快车道。
在过去的数十年中，我国长期存在着“城乡二元制”，城市和农村的经济、体制间存在着巨大的差异。随着户籍制度的改革，城乡之间的壁垒被逐渐打破，但几十年的差异使得城乡间的公共服务水平依然是云泥之别。为了弥补这些历史遗留问题，中央在2018年发布了《关于建立健全基本公共服务标准体系的指导意见》，并提出要逐渐实现城乡基本公共服务均等化。
在新型城镇化开启，首先要补齐的就是小城镇地区的基础设施建设与公共服务水平，这是实现区域均衡发展的基础。但是，小城镇往往被农村所包围，并受限于用地政策，无法向外发展，也没有足够的土地发展公共服务设施，使得乡镇地区发展陷入瓶颈。
如今，随着用地政策的松动，用地指标不再是限制，小城镇的基础设施与公共服务建设即将随之开启，并将带动新一轮高质量的城镇化过程。随着城市群中各个小城镇节点的完善，区域内的城镇化水平将很快再次提高；而人口的不断流入也将为区域协同发展提供良好的发展基础，促进城市群发展的正循环。
无论是传统的“铁公基”，还是热闹的“新基建”，通过投资拉动有效内需，推动经济的高质量发展，是疫后恢复增长提振信心的重要手段，更是城镇化长期发展的持续动力。此时的土地新政，破除了制约许多城市发展的瓶颈，同时也在财政上给予了地方政府更多闪转腾挪的空间。在严控地方债务和减税降费大背景下，地方政府面对城镇化和改善民生的刚需，在财政上普遍捉襟见肘，不得不在10%的财政可承受能力红线内探索开发性PPP模式，或是寻找其他资源补偿型基础设施投资落地路径，笔者所在的明树数据咨询团队就在多地协助地方政府，通过TOD或EOD等资源补偿统筹谋划的方式实现土地和产业增值的循环反哺，解决基础设施投资的资金问题。新的土地政策，将极大的增加地方政府充分利用土地资源的能力，增强满足城镇化发展需求的财政实力。
在土地政策的不断完善下，新型城镇化的道路已经铺平，通过新基建、带动新型城镇化、推动新经济的高质量发展体系已经完成。在此背景下，新一轮基建周期的启动已是箭在弦上；这一轮基建的投资规模，值得期待。
