中共中央办公厅国务院办公厅印发《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》
从“十四五”第一年开始，各省（自治区、直辖市）分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村比例；到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。
中央财政继续按现行规定统筹农田水利建设资金的20%、新增建设用地土地有偿使用费的30%，向粮食主产区、中西部地区倾斜。
必须说，这的确是件大事：
正如文件所说，
土地出让收入是地方政府性基金预算收入的重要组成部分。长期以来，土地增值收益取之于农、主要用之于城，有力推动了工业化、城镇化快速发展。
——我们知道，在有的地方政府，土地出让收入甚至占到了地方财力的50%以上，是地方政府基础设施建设和城市建设的重要资金来源，也是地方政府融资（含专项债、城投债、银行贷款）的重要还款来源。《意见》要求到“十四五”期末，土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。这必将影响地方政府用于城市建设的资金来源、降低其融资能力。
注意文件里的说的“长期以来，土地增值收益取之于农、主要用之于城”，土地收入是过去支撑城市建设的主要资金来源，现在中央要求这一资金来源主要用于反哺农村，这意味着过去以土地财政、土地金融支撑城市建设的模式将发生变化。
在土地财政和土地金融的逻辑下，地方政府热衷于做大土地出让收入，大搞城市建设和房地产市场、提升土地价值。现在要求土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上、那么地方政府单纯做大土地出让收入的积极性可能会降低。
另外，我们知道，资金用于农业农村的经济效益一般，资金回报率较低，站在税源培育的角度，农业农村领域的税种和税收比较少，地方政府将资金投入农村农业领域，将来也难以产生较大的税收收入，这也将影响地方政府做大土地收入的积极性。
在这种政策背景下，地方政府要更加注重土地上能够产生的税收收入，而不仅仅是盯着土地出让收入，地方政府将更加注重引入产业项目，注重土地之上的产业收入。
因此，在土地出让收益新政之后，一方面，地方政府投入城市建设的资金来源将减少、建设规模可能会受到抑制，另一方面，地方政府的建设方向、投资领域也可能发生变化。
这也符合中央限制房地产、提高投资有效性的政策导向。
《意见》要求：
——我们知道，专项债券是以项目产生的政府性基金（主要是土地出让收入）和专项收入为还款来源的。现在，中央要求土地出让收益的50%（或土地出让收入的10%）用于农业农村，严禁以已有明确用途的土地出让收入作为偿债资金来源发行地方政府专项债券。并且，各省（自治区、直辖市）党委和政府每年要向党中央、国务院专题报告此情况。这样的背景之下，各省财政厅在审核专项债项目、分配额度时，也必将加强这方面的审核。
同时，银行在审批贷款的时候，在审核地方政府可实际用于城市建设的财力的时候，也会考虑这一因素而进行核减。
外地投资商在投资于、乃至于垫资于地方政府的基建和土地、片区项目时，也必须纳入这一因素考虑地块的实际可用于工程支付的土地出让收入。在考虑项目的利润的时候，也必须考虑这一因素。毕竟土地收益的50%将用于农业农村，地块的留存的收益就减少了。
对于土地出让收入返还模式和土地收益分成模式，除了要考虑其合规性，新政后还必须更加重视其收益性。
《意见》要求：
——也就是说，50%土地收益用于农业农村是对一个省的整体要求，省内可对所辖市、县设定差异化计提标准。根据意见精神，对于土地出让收入高、农业农村投入需求小的省内中心城市，可根据实际需要调整比例。这样，省会城市受影响较小，仍有财力投入城市建设，相应其他城市可投入城建的资金将进一步减少，这有可能使得目前“一省一城、省会独大”的局面更加明显。
《意见》强调：
——这使得地方政府各种土地开发的“打包”方式、带条件方式、整体开发模式受到影响，“净地”乃至“熟地”出让的要求会更加严格。从而影响地方政府的土地、片区开发模式。
土地收益应加强对于农业农村的投入其实也不算新的规定，但这次要求很严格和明确。实习“双线控制”：土地收益的50%或土地收入的10%，要求：
并且，要求各省（自治区、直辖市）党委和政府每年向党中央、国务院报告情况。
各级政府、各相关企业、各金融机构对此必须高度重视。
