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一盆凉水！关于基础设施REITs

2020-05-02 来源：信贷白话 作者：工隆建通智库 薄著

五一长假前的最后一个工作日，证监会、发改委公布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），同一天，证监会也发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）
一时间，市场一片欢腾，各方摩拳擦掌，仿佛一片蔚蓝的大海就在眼前，一场盛大的宴席就在筷箸之间。
有数据表明，中国已形成的存量基础设施达130万亿，假如10%可用于REITs，就是13万亿。
笔者认为，基础设施REITs可能是一片蓝海，但这场盛宴与大多数人无关。基础设施REITs的大规模推进更可能造成中国区域间经济差距拉大。强者更强，弱者相对更弱。
不过，这是市场经济的正常状态。
也许，这就是人生。
我们先看证监会、发改委《通知》中，对于基础设施REITs 试点项目的区域要求：
优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
看见没有，优先支持的是京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲，连成渝都没包括在内。
支持的是国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区。---国家级开发区还得是其中有条件的。
上述区域是中国经济发达、人口聚集，基础设施能够产生较多收入的地方，也是有较多符合条件的项目的地方。
我们看看REITs试点项目应符合哪些条件：
具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。
PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主。
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）更要求项目：
现金流来源具备较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
按照上述规定，PPP项目、特许经营项目中有政府补贴的项目，均不宜开展REITs。
适宜开展的是完全市场化运营的基础设施项目。
这样的基础设施项目也就在下面这些行业里有一些：
优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
仓储物流、收费公路有经营性现金流；水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理项目有现金流，但现金流必须全覆盖，不得有补贴，信息网络等新型基础设施也是这样。
值得注意的是鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。这些行业中运营好的园区确实有现金流，但都是招商引资完成、运营比较成熟的。
综上，我们可以把开展基础设施REITs试点的项目概括为：
处于京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，以及国家级新区和部分有条件的国家级经济技术开发区，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，不依赖第三方补贴的仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理项目和国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区。
另外，项目的权属还必须清晰。有财产、权益抵质押，有债权债务纠纷的项目，肯定是不行的。
嗯，这样的项目都是好项目。不过可能与你关系不大。
上述重点区域，经济发达、人口流入、资金聚集，本身发展条件就优越，基础设施有实际需求。通过REITs等方式筹集资金后，可以进一步改善基础设施条件，吸引更多人口和产业，从而继续增强与其他地区的竞争优势。强者恒强。
趋势上看，近年国家的发展理念已经从区域协调发展转变为有条件的地区优先、加快发展。这是我们参与大国全面竞争的必须。也是发展要素市场化配置的必然。相关阅读点击：大改革！中央发布要素市场化配置意见
在要素市场化配置的背景下，中国区域间经济发展必将拉开更大差距。
其实，符合《通知》要求的项目多数也可以申请银行的“未来收益权质押贷款”、“经营性物业抵押贷款”等信贷产品，将未来收益提前变现，不必发行REITs，搞一大堆手续，交一堆中介费、发行费。
通过较好的结构化设置，REITs资金可以更方便地用于新项目的资本金，并降低企业资产负债率。但项目资产转让、基金受让项目公司股权、投资分红等步骤，会涉及增加税费。还要省级发改委出具意见，经过证监会、交易所审批等环节，程序更为复杂。
喧嚣之时，浮躁之际，我们来一点清醒剂，让大家冷静一下，踏踏实实做好自己的工作。
比如银行，各种基础设施项目的资产、权益抵质押是一定要办妥了，免得人家拿去REITs你还不知道。
行文至此，尚未用大白话为大家解释一下基础设施REITs。我觉得有人已经解释得很好了，特引用如下：
“证监会和发改委说的基础设施REITs是一种公募的不动产投资信托基金，主要投资单一的大基建项目。采用的是“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构。
比如一个收费公路项目，从“甲地”到“乙地”投资了100亿元，公路长度是300公里。投资方是一个城市的企业“丙公司”。

丙公司把这个收费公路项目及其收益打包，做成一个“基础设施资产支持证券（ABS）”。然后委托一家符合资格的券商或者基金公司，通过公开募集的方式，发行主要针对这个收费公路的投资基金。

基金募集完成后，全额购买这个收费公路的ABS，也就等于把这个项目100%股权、特许经营权都装入了公募的REITs。这个公募REITs持有人，可以享受这个收费公路项目的收益，其REITs份额在交易所交易。

通过发行REITs和购买大基建项目的ABS（资产支持证券），丙公司把自己沉淀在收费公路里的100亿固定资产就盘活了，套现出80亿现金（它必须认购公募REITs至少20%的份额），可以继续投资新的收费公路。而原来的项目，仍然在自己手里，只是要给基金持有人分红。
——来源：刘晓博说财经 《今夜，中国经济拿到了一根杠杆》
发行REITs和ABS的项目，必须是没有金融债务的（这样的项目有多少？），或者发行ABS以后也要先将金融债务还掉。也就是，必须是存量已建成项目，必须有剩余还款来源才可以产生新的资金流入。由于多数基建项目都有金融债务，因此，通过基础设施REITs可筹集的增量资金不会太多。
何况，你又不在那些区域，又没有完全市场化收入全覆盖的基建项目。